近日，碧桂园发布了一则引人注目的广告，题为“我不装了，我承认了”。该广告以一种真实、坦诚的方式，表达了碧桂园对过去一些市场推广不真实、夸大的情况的深刻认识和反思。它向公众道歉，并郑重承诺将严守承诺、提供更优质的产品和服务。这个广告所传递的信息引起了不少人的关注和反思，也引发了一片热议。究竟碧桂园的这一举动代表了什么？这可能意味着房地产市场的格局将发生哪些变化？让我们一起来探讨一下。

根据集团未经审计的经营数据，2023 年 1 月至 9 月，本集团实现权益销售金额约人民币 1,549.8 亿元，同比下降 43.9%，较 2021 年同比下降 65.4%。其中 2023 年 9 月单月实现权益销售金额约人民币 61.7 亿元，连续第六个月环比下降，同比下降 80.7%，较 2021 年下降 86.5%。

同时，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，本集团面临资产处置出售的重大不确定性，预计本集团的流动性在中短期内仍将持续紧张。

碧桂园真的快撑不住了。

自己的病情自己清楚，这个公告算是给投资者的一张病危通知书 —— 我努力过，我不装了，我承认我真的不行了，你们做好心理准备。

碧桂园公司官网的通知

飞侠查询了下碧桂园的公告，23年1-9月的权益销售额分别是：

1月份220.1亿元

2月份248.5亿元

3月份250.1亿元

4月份226.9亿元

5月份182.0亿元

6 月份160.0亿元

7 月份120.7亿元

8 月份79.8亿元

9 月份61.7亿元

从单月数据可以看到，23年第一季度，在国家的强力救市政策下，2月销售有了明显的回升，3月开始增长乏力，从4月份打回原形，继续下坠。

4-9月份，堪称恐怖的死亡螺旋，9月份的单月销售只有3月份的四分之一。

购房者正在远离碧桂园，失去购房者的信任，这将会是压倒碧桂园的最后一根稻草。

再看看近十年的销售数据，会有更直观的感觉。

有人会说，现在的销售数据不是跟2015-2016年差不多么，那个时候碧桂园不是也活的好好的，怎么现在就快撑不住了？

问题是，2015年碧桂园负债总规模只有2726.16亿元，压力小。

到2022年底，碧桂园的总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产约3095.73亿元，剔除预收账款的资产负债率降至69.4%，净负债率低至40%，现金短债比为1.6倍，手中仍有1.2万亿元的可售资源，这也是其自救的核心支撑所在。只要销售端回暖，房子顺利卖出去，碧桂园就能活下去。

但现在看，碧桂园很可能等不到销售回暖，就会倒在现金流断裂这把利刃之下。

2023年上半年，碧桂园归属于公司股东的亏损约489.32亿元，2022年同期利润还有6.12亿元，碧桂园能撑过2022年实属不易，这还得归功于碧桂园严格的现金流管控。

但这次的地产寒冬出乎了所有人的意料，2023年比2022年更差，令碧桂园绝望。

碧桂园总负债1.43万亿元，其中合同负债6682亿元（就是已售楼未交付，债主是住户），有息负债2713亿元（金融机构欠款），贸易及其他应付款4374亿元（供应商欠款），其他负债581亿元。

最大的三个债主，第一是购买了碧桂园的房子尚未交付的住户，第二是借钱给碧桂园的金融机构，第三是碧桂园的供应商。

合同负债6682亿元，倒是不用还钱，顺利交房就行。但是保交楼也是要花钱的，按照销售与操盘面积数据，碧桂园的销售均价为8000元/m2，地价外直投成本少算点，就按3500元/m2，那么保交楼就还要花2923亿元。

有息负债和应付款负债中大部分都是流动负债，加起来1年之内需要偿还的债务大约有5630亿元。

保交楼和流动负债加起来是8553亿元。

那么碧桂园有多少流动资产呢？

流动资产合计1.54万亿元，其中在建物业8839亿元、贸易及其他应收款3800亿元，现金及现金等价物1283亿元。

在建物业就是房子正在建，还没卖出去的货值。

贸易及其他应收款加现金及现金等价物，一起倒是有5083亿元，但是不足以覆盖8553亿元的支出。

碧桂园高层透露，每月至少需要300亿元、一年3600亿的销售回款，才能保证公司的正常运转，这个数据倒是基本对得上。

按照目前的销售趋势，碧桂园今年过2000亿销售都很困难，还有1600亿的缺口。

并且只差1600亿缺口还有两个前提： 第一，那3800亿往来款能全部收回，第二，现金里的监管预售资金能全部顺利释放。

碧桂园如今活下去都难了，就更别说去买地、去投资、去发展了。

过了今年，无论碧桂园是生是死，碧桂园都将退出历史舞台了。

也许未来，只有我们这代人还记得曾经那个宇宙第一房企的辉煌，还记得那句经典的口号：碧桂园，给你一个五星级的家。

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